LH 직접시행으로 6만 호 추가! 민간 매각 폐지로 공급 속도 2배
📊 핵심 요약
정부가 공공택지 공급 속도를 획기적으로 높이기 위해 LH 직접시행 방식을 도입합니다.
기존에는 LH가 땅을 조성한 후 민간에 매각했지만, 이제는 LH가 직접 주택을 건설합니다. 이로써 6만호가 추가로 공급되며, 공급 속도는 2배 빨라집니다.
이번 글에서는 LH 직접시행의 모든 것을 실수요자 관점에서 상세히 분석합니다.
1. LH 직접시행이란 무엇인가?
🏗️ 정의
LH 직접시행은 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 조성한 후 민간 건설사에 매각하지 않고, LH가 직접 주택 건설사업을 진행하는 방식입니다.
- LH가 땅 조성 + 주택 건설까지 전 과정 책임
- 민간 매각 단계 완전 생략
- 공공 주도로 신속하고 확실한 공급
- 2030년까지 수도권 6만호 목표
📊 LH 직접시행의 배경
그동안 정부는 "인허가→착공→준공" 과정에서 민간 사업자의 의지에 따라 공급이 지연되는 문제를 겪었습니다.
- 인허가 후 미착공: 민간이 용지를 매입하고도 시장 상황을 보며 착공 지연
- 사업 포기: 일부 사업자는 용지만 보유하고 사업 미진행
- 공급 차질: 정부 계획대로 주택 공급 안 됨
이를 해결하기 위해 정부는 LH가 직접 나서서 공급 계획을 반드시 실행하도록 했습니다.
2. 기존 민간 매각 방식의 문제점
🔍 기존 공급 프로세스
| 단계 | 담당 | 소요 기간 | 문제점 |
|---|---|---|---|
| 1. 택지 조성 | LH | 2-3년 | - |
| 2. 용지 매각 | LH → 민간 | 6개월-1년 | ⚠️ 시장 상황에 따라 지연 |
| 3. 인허가 | 민간 | 1년 | ⚠️ 민간 의지에 따라 지연 |
| 4. 착공 | 민간 | 2-3년 | ⚠️ 일부 사업자 포기 |
| 전체 기간 | 6-8년 (지연 시 더 오래) | ||
❌ 주요 문제점 3가지
1. 공급 지연
민간 사업자가 용지를 매입하고도 시장 상황을 보며 착공을 미루는 경우가 빈번했습니다.
실제 사례
3기 신도시 일부 필지는 민간에 매각된 후 2년 이상 미착공 상태로 방치되었습니다. 집값이 오를 때까지 기다리다가 결국 사업을 포기하는 사례도 있었습니다.
2. 공급 불확실성
정부가 "○○만호 공급"을 발표해도, 실제로는 인허가만 받고 착공하지 않는 경우가 많아 국민들의 신뢰가 떨어졌습니다.
3. 높은 분양가
민간 사업자는 용지 매입비 + 건설비 + 이윤을 모두 분양가에 반영하므로, 공공택지임에도 불구하고 분양가가 높았습니다.
3. LH 직접시행의 3가지 장점
✅ 장점 1: 공급 속도 2배
| 방식 | 전체 소요 기간 | 비고 |
|---|---|---|
| 기존 (민간 매각) | 6-8년 | 용지 매각 + 인허가 대기 |
| LH 직접시행 | 4-5년 | 매각 절차 생략 |
| 단축 기간 | ▲ 2-3년 단축 | |
✅ 실수요자 혜택
2026년 착공 → 2029년 입주 가능
기존 방식이었다면 2031년에야 입주 가능했을 주택을 2년 빠르게 공급받을 수 있습니다!
✅ 장점 2: 저렴한 분양가
LH 직접시행은 공공 원가로 공급하므로 민간분양 대비 20-30% 저렴합니다.
| 항목 | 민간분양 | LH 직접시행 |
|---|---|---|
| 택지비 | 시장가 매입 | 원가 (20% 저렴) |
| 건설비 | 민간 건설사 | LH 직접 (효율적) |
| 이윤 | 15-20% | 최소화 |
| 예상 분양가 (전용 84㎡) |
4-5억원 | 3-4억원 |
✅ 장점 3: 확실한 공급
- 계획대로 반드시 착공: LH는 공기업으로 정부 정책을 반드시 실행
- 사업 포기 없음: 민간처럼 시장 상황 보며 포기하는 일 없음
- 품질 보장: LH의 오랜 공공주택 건설 경험 활용
- 투명한 공급: 공공 주도로 투기 수요 차단
4. 6만호 지역별 배분 계획
📍 수도권 주요 지구별 배분
| 지구명 | 위치 | LH 직접시행 | 착공 시기 | 입주 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 왕숙지구 | 경기 남양주 | 2만호 | 2027-2029년 | 2030-2032년 |
| 교산지구 | 경기 하남 | 1만호 | 2027-2028년 | 2030-2031년 |
| 창릉지구 | 경기 고양 | 1.5만호 | 2027-2029년 | 2030-2032년 |
| 계양지구 | 인천 계양 | 8천호 | 2026-2027년 | 2029-2030년 |
| 대장지구 | 경기 부천 | 7천호 | 2026-2027년 | 2029-2030년 |
| 합계 | 6만호 | |||
🗓️ 연도별 착공 계획
| 연도 | 착공 물량 | 주요 지구 |
|---|---|---|
| 2026년 | 1만호 | 계양, 대장 (선행) |
| 2027년 | 1.5만호 | 왕숙, 교산, 창릉 |
| 2028년 | 1.5만호 | 왕숙, 창릉 |
| 2029년 | 2만호 | 왕숙, 창릉 |
| 합계 | 6만호 | |
5. 분양가 예측 (지역별)
💰 지역별 예상 분양가 (전용 84㎡ 기준)
| 지구 | 교통 여건 | 예상 분양가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 왕숙지구 | GTX-B, 경춘선 | 3.5-4억원 | 강남 접근성 양호 |
| 교산지구 | 지하철 5호선 연장 | 4-4.5억원 | 하남 미사 인근 |
| 창릉지구 | GTX-A, 3호선 | 4.5-5억원 | 일산·파주 연계 |
| 계양지구 | 7호선, 공항철도 | 3-3.5억원 | 인천 접근성 |
| 대장지구 | 7호선 연장 | 3.5-4억원 | 부천·서울 연계 |
💡 분양가 결정 요인
- 교통 인프라: GTX, 지하철 등 대중교통 접근성
- 강남 접근 시간: 30분 이내 vs 1시간 이내
- 생활 인프라: 학교, 쇼핑, 의료 시설
- 입주 시기: 조기 입주 단지가 상대적으로 높음
📊 민간분양 vs LH 직접시행 분양가 비교
| 지구 | 민간분양 (예상) |
LH 직접시행 (예상) |
차액 |
|---|---|---|---|
| 왕숙지구 | 4.5-5억원 | 3.5-4억원 | ▼ 1억원 |
| 교산지구 | 5-6억원 | 4-4.5억원 | ▼ 1-1.5억원 |
| 창릉지구 | 6-7억원 | 4.5-5억원 | ▼ 1.5-2억원 |
6. 청약 자격 및 일정
✅ 청약 자격
1. 무주택 세대주
- 세대주 및 세대원 전원이 무주택
- 청약통장 가입 및 납입 (최소 24회 권장)
- 해당 지역 거주 요건 (일부 지구)
2. 소득 요건
공공분양은 소득 제한이 있을 수 있습니다.
| 유형 | 소득 기준 | 특징 |
|---|---|---|
| 신혼희망타운 | 중위소득 100% 이하 | 신혼부부 특별공급 |
| 공공분양 일반 | 중위소득 150% 이하 | 일반 공공분양 |
| 특별공급 | 소득 무관 | 생애최초, 다자녀 등 |
📅 청약 일정 (예상)
| 지구 | 청약 시기 | 입주 시기 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 계양지구 | 2026년 상반기 | 2029년 | 가장 빠른 입주 |
| 대장지구 | 2026년 하반기 | 2029-2030년 | 7호선 연장 연계 |
| 왕숙지구 | 2027년 | 2030-2032년 | 최대 물량 |
| 교산지구 | 2027년 | 2030-2031년 | 5호선 연장 |
| 창릉지구 | 2027-2028년 | 2030-2032년 | GTX-A 연계 |
7. 민간분양 vs 공공분양 비교
| 구분 | 민간분양 | LH 공공분양 |
|---|---|---|
| 분양가 | 시장가 (높음) | 원가 (20-30% 저렴) |
| 청약 경쟁률 | 중간 | 매우 높음 |
| 전매 제한 | 소유권 이전 후 제한 | 최대 10년 |
| 청약 자격 | 청약통장 필요 | 청약통장 + 소득요건 |
| 공급 확실성 | 중간 (일부 지연) | 높음 (계획대로) |
💡 어떤 것을 선택해야 할까?
LH 공공분양 추천 대상:
- 무주택 실수요자
- 자금 여력이 제한적인 신혼부부·청년
- 장기 거주 목적
- 안정적인 내 집 마련이 목표
민간분양 추천 대상:
- 투자 목적 (전매 가능)
- 빠른 입주 희망
- 소득 요건 초과
8. FAQ: 자주 묻는 질문 10가지
❓ Q1. LH 직접시행은 언제부터 시작되나요?
A: 2026년부터 시범 시행되며, 가장 먼저 계양·대장지구에서 약 1만 호가 착공됩니다.
❓ Q2. 기존 공공택지도 LH 직접시행으로 바뀌나요?
A: 아니요. 이미 민간에 매각된 용지는 그대로 진행되며, 새로 공급되는 용지만 LH 직접시행 방식을 적용합니다.
❓ Q3. 분양가가 정말 20-30% 저렴한가요?
A: 네, LH는 공공기업으로 이윤을 최소화하고 원가에 가까운 가격으로 공급합니다. 다만 지역별·단지별 차이는 있을 수 있습니다.
❓ Q4. 청약통장이 없어도 신청 가능한가요?
A: 공공분양은 청약통장 필수입니다. 지금이라도 청약통장을 만들어 납입 횟수를 쌓으시기 바랍니다.
❓ Q5. 전매 제한이 있나요?
A: 공공분양은 최대 10년 전매 제한이 적용됩니다. 투자 목적이 아닌 실거주 목적에 적합합니다.
❓ Q6. 왕숙지구 2만호는 모두 LH 직접시행인가요?
A: 아니요. 왕숙지구 전체 6.6만호 중 2만 호만 LH 직접시행이며, 나머지는 민간분양 또는 기존 방식으로 공급됩니다.
❓ Q7. 입주 시기는 언제쯤인가요?
A: 지구별로 다르지만, 가장 빠른 계양지구는 2029년, 왕숙·교산·창릉은 2030-2032년 입주 예정입니다.
❓ Q8. 소득 요건이 있나요?
A: 공공분양 유형에 따라 다릅니다. 일반 공공분양은 중위소득 150% 이하, 신혼희망타운은 100% 이하입니다.
❓ Q9. LH가 짓는 집은 품질이 낮지 않나요?
A: LH는 수십 년간 공공주택을 건설해 온 경험이 있으며, 최근에는 민간 못지않은 설계와 품질을 자랑합니다. 오히려 하자 관리가 철저합니다.
❓ Q10. 청약 경쟁률이 얼마나 될까요?
A: 지역과 단지에 따라 다르지만, 공공분양은 저렴한 분양가 덕분에 경쟁률이 매우 높습니다. 10:1 ~ 100:1까지 예상됩니다.
9. 실수요자 체크리스트
✅ 지금 해야 할 일
1. 청약통장 관리
- 청약통장 가입 (미가입 시 즉시 가입)
- 매월 10만원 납입 (최소 24회 이상 권장)
- 지역별 예치금 확인 및 충족
2. 무주택 기간 관리
- 무주택 상태 유지 (청약 시 필수)
- 세대 분리 주의 (세대원 주택 소유 확인)
- 증빙서류 준비 (주민등록등본, 가족관계증명서)
3. 자금 계획
- 분양가 예측: 3-5억원 (84㎡ 기준)
- 자기자본 준비: 최소 20-30% (6천만원-1억원)
- 대출 한도 확인: LTV 최대 80% (생애최초)
- 월 상환액 계산: 소득 대비 적정성 검토
4. 관심 지구 모니터링
- 교통 인프라 확인 (GTX, 지하철 개통 일정)
- 생활 인프라 계획 (학교, 병원, 쇼핑몰)
- 입주 시기와 본인 생애 주기 맞춤 검토
- LH 공식 홈페이지 및 청약홈 모니터링
📅 향후 일정 (요약)
| 시기 | 주요 일정 |
|---|---|
| 2026년 상반기 | 계양지구 청약 시작 |
| 2026년 하반기 | 대장지구 청약 |
| 2027년 | 왕숙·교산·창릉 순차 청약 |
| 2029년 | 계양·대장 입주 시작 |
| 2030-2032년 | 왕숙·교산·창릉 입주 |
10. 종합 평가
✅ 긍정적 평가
- 공급 속도 2배: 민간 매각 절차 생략으로 2-3년 단축
- 저렴한 분양가: 민간 대비 20-30% 저렴한 공공 원가
- 확실한 공급: 정부·LH 책임 하에 계획대로 착공
- 실수요자 우선: 투기 수요 차단, 공정한 분양
⚠️ 우려 사항
1. LH 재정 부담
6만 호를 직접 건설하려면 막대한 자금이 필요합니다. LH의 재무 건전성이 악화될 우려가 있습니다.
2. 청약 경쟁 과열
저렴한 분양가로 인해 청약 경쟁률이 폭등할 것으로 예상됩니다. 당첨 확률이 매우 낮을 수 있습니다.
3. 전매 제한으로 유동성 제약
최대 10년 전매 제한은 실수요자에게는 좋지만, 급한 사정으로 매도가 필요할 때 유동성이 낮습니다.
🎯 최종 결론
LH 직접시행은 실수요자에게 매우 유리한 정책입니다.
공급 속도가 빨라지고, 분양가가 저렴하며, 확실하게 공급됩니다.
다만, 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상되므로 철저한 준비가 필요합니다.
무엇보다 청약통장 관리, 무주택 유지, 자금 계획을 지금부터 차근차근 준비하시기 바랍니다!
📢 마무리
LH 직접시행으로 6만 호가 추가 공급되며, 공급 속도는 2배 빨라집니다.
- 민간 매각 폐지로 2-3년 단축
- 공공 원가로 20-30% 저렴
- 계획대로 확실한 공급
- 2026년부터 순차 청약
실수요자는 이번 기회를 놓치지 말고 청약 준비, 자금 계획을 철저히 하시기 바랍니다.
다음 편에서는 노후 임대주택 재건축을 통한 도심 공급 대책을 상세히 분석하겠습니다.
🌟 다음 글 예고
다음 포스팅에서는
노후 임대주택 재건축으로 2.3만 호! 서울 도심 공급 대책을
더 상세히 다뤄드리겠습니다.
- ✓ 준공 30년 이상 노후 임대 재건축 계획
- ✓ 용적률 500% 상향 효과
- ✓ 역세권 도심 주택 공급 일정
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📚 참고자료
- 국토교통부 보도자료 (2025.9.7) - "새정부 주택공급 확대방안 발표"
- LH 한국토지주택공사 - 공식 홈페이지
- 청약홈 - 공공분양 정보